Lagerhalle kaufen oder neu bauen? So entscheidet man sich richtig

Der Markt für Lager- und Logistikimmobilien hat in den letzten Jahren eine dynamische Entwicklung durchlaufen, geprägt von steigenden Baukosten und Zinsen sowie den Auswirkungen internationaler Krisen. Insbesondere der Russland-Ukraine-Krieg seit Anfang 2022 hat die globalen Handelsbeziehungen und damit auch den Markt für Industrie- und Logistikimmobilien beeinflusst. Trotz dieser Herausforderungen konnten moderate Mietsteigerungen für Lager- und Produktionshallen beobachtet werden, während die Mieten für Logistikhallen stagnierten. Laut dem IW-IndustrialPort-Industrieimmobilien-Index (IWIP-Index) sind die qualitätsbereinigten Mieten für Industrieimmobilien in Deutschland im Jahr 2023 um 2,2 Prozent gestiegen, was einen geringeren Anstieg als im Vorjahr (3,9 Prozent) darstellt.

Diese Entwicklung ist vor dem Hintergrund schlechter Rahmenbedingungen als solide zu betrachten. In einzelnen Branchen und Regionen zeigen sich jedoch unterschiedliche Trends. Trotz der konjunkturellen Stagnation bleibt die Flächennachfrage robust, während das Angebot an Gewerbeflächen begrenzt ist. Besonders stark war der Mietanstieg bei Lagerhallen mit 2,9 Prozent, was jedoch immer noch deutlich unter dem Vorjahresanstieg liegt. Die Nachfrage nach Lagerflächen ist vor allem an den begehrten Top-Standorten weiterhin hoch, wobei die Qualität der Hallenausstattung oft als weniger wichtig erachtet wird. Da für viele Investoren die Drittverwendungsfähigkeit im Vordergrund steht.

Die Mieten für Logistikimmobilien haben in den beiden Corona-Jahren signifikant zugelegt, getrieben vom beschleunigten Trend zum Onlinehandel und die gestiegene Nachfrage nach stadtnahen Lager- und Logistikhallen. Im Jahr 2022 folgte jedoch eine Phase der Konsolidierung mit stagnierenden Mieten. Der Markt wird weiterhin von großen Logistik-Neubauprojekten mit modernen Ausstattungen dominiert. Auch die Mieten für Produktionshallen sind 2022 leicht gestiegen, allerdings ist dieser Anstieg hauptsächlich auf eine geringere Standort- und Ausstattungsqualität zurückzuführen.

Bei der Entscheidung, ob eine Lagerhalle gebraucht kaufen oder eine neue zu bauen die bessere Idee ist, sind zahlreiche Faktoren zu berücksichtigen, die sich auf die kurz- und langfristigen Unternehmensziele auswirken. Bestandsimmobilien zeichnen sich häufig durch einen niedrigeren Anschaffungspreis und eine schnellere Verfügbarkeit aus, was sie besonders für Unternehmen attraktiv macht, die kurzfristig zusätzlichen Lagerraum benötigen oder schnell expandieren wollen. Allerdings können bei älteren Immobilien Renovierungs- oder Modernisierungsarbeiten zusätzliche Investitionen erforderlich machen. Ein weiterer Vorteil gebrauchter Hallen ist ihre Lage in etablierten Gewerbegebieten mit guter Infrastruktur. Zudem ermöglichen das Kaufen von vorhandenen Lagerhallen durch Sanierung oder energetische Ertüchtigung einen effizienten und weitgehend nachhaltigen Betrieb.

Ein aktuelles Problem bei Neubauten ist die extreme Flächenknappheit, die kaum Grundstücke für Neubauten verfügbar macht. Dies kann die Entscheidung für den Kauf einer Lagerhalle begünstigen. Im Gegensatz dazu bieten Neubauten die Flexibilität, die Lagerhalle exakt nach den spezifischen Bedürfnissen des Unternehmens zu gestalten. Dies umfasst Aspekte wie Größe, Raumaufteilung, Energieeffizienz und technische Ausstattung, was langfristig zu Kosteneinsparungen und einer besseren Umweltbilanz führen kann. Darüber hinaus ermöglicht der Neubau eine größere Freiheit bei der Standortwahl, was strategische Vorteile in Bezug auf Logistik und Marktzugang mit sich bringt.

Budget, Zeitrahmen und zukünftige Entwicklungsmöglichkeiten sind entscheidende Faktoren in diesem Prozess. Während Neubauten in der Regel eine höhere Anfangsinvestition und eine längere Vorbereitungszeit erfordern, bieten sie eine größere Zukunftssicherheit. Bestehende Gebäude hingegen können schneller verfügbar sein, bieten aber oft weniger Spielraum für Erweiterungen. Aufgrund des stetig steigenden Mietniveaus ist mittel- bis langfristig mit steigenden Immobilien- und Grundstückswerten zu rechnen. Daraus ergeben sich Kaufanreize nicht nur für Selbstnutzer, sondern auch für Kapitalanleger. Letztlich hängt die Entscheidung, ob sie lieber eine Lagerhalle kaufen oder neu bauen wollen von den individuellen Anforderungen des Unternehmens und den spezifischen Marktbedingungen ab. Kompetente Neubauberatung gibt es im Netz.

LogisTICK.TV – Expo Realtime – Interview mit Logicor

Beim Kauf einer gebrauchten Lagerhalle sind einige entscheidende Faktoren zu berücksichtigen, um eine fundierte und nachhaltige Investitionsentscheidung zu treffen.

Marktanalyse: Der erste Schritt für das Kaufen einer Lagerhalle ist eine umfassende Marktanalyse. Dabei werden die verfügbaren Objekte hinsichtlich Preis, Lage und Größe verglichen. Ein fundiertes Verständnis der aktuellen Markttrends und zukünftigen Entwicklungen ist dabei entscheidend, um das Wertsteigerungspotenzial und die Vermietbarkeit der Immobilie einschätzen zu können.

Zustand der Immobilie: Ein besonders kritischer Punkt beim Lagerhalle kaufen ist der Zustand der Immobilie. Eine gründliche Bewertung der Bausubstanz ist unerlässlich, um unerwartete und kostspielige Probleme zu vermeiden. Besonderes Augenmerk sollte auf Verschleißerscheinungen, Schäden und Reparaturbedarf gelegt werden. Auch die Eignung der vorhandenen Lager- und Logistikeinrichtungen im Hinblick auf die aktuellen Anforderungen und die Möglichkeit, diese gegebenenfalls anzupassen, sollte geprüft werden. Eine genaue Abschätzung des Sanierungsbedarfs ist ebenfalls wichtig, um die Gesamtkosten der Investition realistisch kalkulieren zu können.

Rechtliche Aspekte: Auch die rechtlichen Rahmenbedingungen müssen beim Kaufen einer Lagerhalle berücksichtigt werden. Dazu gehört die Prüfung von Baugenehmigungen und anderen relevanten Dokumenten, um sicherzustellen, dass alle baulichen Veränderungen rechtmäßig sind und in Zukunft keine juristischen Probleme aufwerfen. Wichtig ist auch die Klärung von Nutzungsrechten oder möglichen Einschränkungen, die den Betrieb des Lagers beeinflussen könnten.

Finanzplanung: Die Finanzplanung ist beim Kaufen einer Lagerhalle ebenfalls von zentraler Bedeutung. Neben dem Kaufpreis sollten auch die zukünftigen Betriebskosten wie Instandhaltung, Steuern, Versicherungen und eventuelle Renovierungskosten berücksichtigt werden. Eine detaillierte Berechnung der zu erwartenden Rendite unter Berücksichtigung aller Kosten und des Marktpotenzials ist entscheidend, um die finanzielle Tragfähigkeit des Projektes zu gewährleisten.

Gut zu wissen: Bei der Entscheidung über den Kauf einer gebrauchten Lagerhalle ist es wichtig, alle relevanten Faktoren sorgfältig gegeneinander abzuwägen. Eine gründliche Bewertung ermöglicht eine Entscheidung, die sowohl den kurzfristigen Bedarf als auch den langfristigen Erfolg berücksichtigt. Hierfür sollte man sich an einen kompetenten Partner wenden, einen Experten für Logistikimmobilien, der bei der Immobiliensuche zur Seite steht. Auf dieser Lagerhallen-Datenbank stehen erste Informationen zur Verfügung.