2024 – warum eine Immobilie als Kapitalanlage nie wertvoller war

Ein Eigenheim – dies ist mutmaßlich der erste Impuls, den Menschen haben, wenn sie an den Kauf einer Immobilie denken. Und die meisten unter ihnen werden gleich darauf im Geiste abwinken. Eine Eigentumswohnung oder ein Haus geben zwar ein Gefühl von Sicherheit und bilden eine krisenfeste Kapitalanlage, doch erfordern eine hohe Anfangsinvestition, die die finanziellen Möglichkeiten der meisten Menschen übersteigt.

Dabei gibt es eine Alternative, um von "Betongold" zu profitieren: selbst zur Miete wohnen und in eine Immobilie als Kapitalanlage investieren. Die Grundidee ist recht einfach. Investoren erwerben eine Liegenschaft, leisten die Finanzierung über ein Bankdarlehen und vermieten ihr Eigentum weiter. Die regelmäßigen Mieteinnahmen decken dabei die Finanzierungskosten aus Zinsen und Tilgung. Die Mieter tragen also indirekt zur Abzahlung des Darlehens bei. Die Wohnimmobilie selbst "wächst" über die Jahre dem Eigentümer zu, bis sie ihm vollständig gehört.

Mit minimalem finanziellen Aufwand wird so der Traum vom Wohneigentum verwirklicht und zugleich Gewinn realisiert aus der allgemeinen Wertsteigerung am Immobilienmarkt.

Eine gewisse Startsumme ist für die Investition unerlässlich, da Banken Kapitalanleger nur dann finanzieren, wenn sie mit Geld umgehen können. Der Einsatz von Eigenkapital ist im Vergleich zum Kauf eines Eigenheims jedoch überschaubar.

Noch aus einem weiteren Grund ist diese Art der Investition attraktiv: Zinsen, Instandhaltungskosten und weitere Ausgaben, die bei Eigennutzung einer Immobilien nicht gegeben sind, sind steuerlich absetzbar und reduzieren die monatliche Gesamtbelastung. Dies ist auch der Hintergrund, warum es bei Kapitalanlageimmobilien oft nicht ratsam ist, einen Eigenanteil von über 20 Prozent einzubringen. Die erwähnte Startsumme fällt insbesondere für die Kaufnebenkosten an, doch der eigentliche Immobilienerwerb ist mit geringem Einsatz zu bewerkstelligen.

Außerdem wenden Kreditinstitute bei Bewertung einer Investitionsimmobilie und der Ermittlung der Kreditkonditionen vorrangig das Ertragswertverfahren an, anstatt den Sachwert anzulegen. Maßgeblich für die Finanzierungsrahmen sind daher die potenziellen Erträge, also die Mieteinnahmen. Und in dieser Hinsicht sind die Perspektiven für Eigentümer aktuell ausgezeichnet.

Zwar beginnen die Zinssätze für Hypothekendarlehen im Moment bei etwa 3,5 Prozent, sind also weit entfernt von der Nullzinsfinanzierung früherer Jahre. Doch genau diese steigenden Kosten sind es, die zu einer Stagnation der Bauwirtschaft führen. Zur strukturellen Wohnungsnot in Deutschland mit einem jährlichen Defizit von etwa 400.000 Wohnungen kommt nun der Rückgang an Neubauten hinzu. Bei wachsender Nachfrage sinkt das Angebot. Rasant steigende Mieten sind das Resultat. Wer jetzt noch in eine Immobilie als Kapitalanlage investiert, findet sich daher in einer vorteilhaften Position wieder.

Zu berücksichtigen ist, dass diese positive Einschätzung keineswegs flächendeckend gilt. Es ist vornehmlich der Standort, der über die Attraktivität einer Immobilie und damit über die zukünftige Rentabilität entscheidet. Einige Immobilienmärkte gelten gar als überbewertet. Die Investition erfordert also mehr als den schlichten Abgleich von Finanzierungskosten und monatlichen Einnahmen. Gefragt ist eine präzise Marktwertanalyse, die sorgsame, im Zweifelsfall konservative Prognose der Marktentwicklung und ein maßgeschneidertes Finanzierungskonzept.

Alle drei genannten Aufgaben erfüllt die ImmoSparGenie GmbH aus dem pfälzischen Römerberg. Das Team um Meriton Zeka ist spezialisiert auf Immobilien als Kapitalanlage und erarbeitete ein für Immobilieninvestoren einzigartiges Konzept. Als Full-Service-Dienstleister hören die Profis genau zu, um die Ziele und Möglichkeiten ihrer Klienten zu verstehen, vermitteln danach passgenaue Objekte und attraktive Finanzierungskondition, begleiten Vertragsverhandlungen und leisten die persönliche Betreuung bis über den Erwerb hinaus. An über 200 zufriedene Kunden konnte ImmoSparGenie bereits Wohneigentum vermitteln.

Das Unternehmen agiert vollkommen unabhängig und 100 Prozent engagiert. Das erstaunt nicht, denn die Berater sind ihrerseits Investoren. Sie setzen sich mit aller Kraft und Fachkenntnis für den Erfolg des Geschäftsmodells ein.

Klienten erhalten exklusiven Zugriff auf über 3.000 Off-Market Wohneinheiten. Per kostenlosem Suchauftrag können sie außerdem deutschlandweit in über 40 Immobilienportalen nach passenden On-Market Immobilien recherchieren lassen und Ergebnisse inklusive wertvoller Kennzahlen direkt per E-Mail erhalten. Schnäppchen werden in Echtzeit angezeigt. Da ImmoSparGenie eine Finanzierungsbestätigung ausstellt, können Interessenten direkt beim Makler "anklopfen". Mittels KI-Unterstützung leistet ImmoSparGenie außerdem die präzise Marktwertanalyse interessanter Liegenschaften. Das Tool errechnet anhand historischer Verkaufsdaten und mehr als 50 weiteren Faktoren den angemessenen Preis – eine unverzichtbare Argumentationshilfe in Kaufverhandlungen.

Kommt es zum Abschluss, vermittelt das Team Finanzierungspartner. Dank der langjährigen erfolgreichen Tätigkeit ist ImmoSparGenie der Türöffner zu renommierten Kreditinstituten wie Volksbanken, Sparkassen und der Hypovereinsbank. Die Experten unterstützen gerne dabei, aus den Finanzierungsangebote die Top-Produkte zu wählen.

Dank einer unabhängigen Makler-Lizenz rundet die Vermittlung aller notwendigen Versicherungen für ein Immobilieninvestment das Dienstleistungspaket von ImmoSparGenie ab.