Für das Jahr 2025 wurde eine Grundsteuerreform beschlossen. Reformiert wird dabei die Objektsteuer auf den Grundbesitz, also der Besitz von Grundstücken, Eigentumswohnungen und Betrieben der Land- und Forstwirtschaft. Der Hintergrund: Die alte Grundsteuer wurde 2018 vom Bundesverfassungsgericht als verfassungswidrig erklärt – die bisherige Berechnungsmethode sei veraltet, da die Einheitswerte aus den Jahren 1964 in Westdeutschland und aus 1935 aus Ostdeutschland stammen. Daraufhin wurde im November 2019 das Grundsteuerreformgesetz (GrStRefG) verabschiedet.
Die Neuregelungen wurden als erforderlich erklärt, um eine gerechtere Steuerverteilung zu gewährleisten. Dabei sind die Bundesländer und die Kommunen für die Umsetzung der Reform der Grundsteuer selbst verantwortlich. Womit ist in Zukunft zu rechnen? Ab wann tritt die neue Grundsteuer 2025 in Kraft und welche Neuerungen gibt es?
Bildunterschrift: Die Grundsteuerreform birgt viele Neuerungen für Immobilien- und Grundstückbesitzer. Quelle: 123rf
Die neue Grundsteuer und ab wann sie gilt
Im Wesentlichen profitiert jeder von den Grundsteuern. Sie sind maßgeblich für die Finanzierung von öffentlichen Einrichtungen und den Ausbau der Infrastruktur. Daher kann eine angepasste Grundsteuerreform für Städte und Gemeinden ein entscheidender Beitrag für relevante Förderungen sein. Die Grundsteuer war bisher ohnehin eine der wichtigsten Einnahmequellen, um Schulen, Kindergärten und diverse öffentliche Einrichtungen zu erhalten und die Infrastruktur weiter auszubauen.
Mit der Grundsteuer-Reform 2025 sollen die Verteilung der Steuerbeiträge und die Zahlung gerechter erfolgen. Unter anderem gibt es eine neue Berechnungsmethode, Grundsteuerarten und unterschiedliche Modelle nach Bundesländerregelungen. Dafür müssen die Grundstücke neu bewertet werden. Gelten soll die Grundsteuerreform seit dem 01. Januar 2025. Dazu sollten alle wesentlichen Daten bereits fristgerecht im Jahr 2023 eingereicht worden sein. War dies nicht der Fall, kam es zu Geldstrafen und Verspätungszuschlägen bis hin zur Schätzung der Daten durch das Finanzamt. Diese fielen in der Regel nicht zu Gunsten der Eigentümer aus.
Grundsteuerreform 2025: Das beinhaltet sie
Die Grundsteuerreform 2025 beinhaltet zahlreiche Neuerungen, unter anderem neue Berechnungsmodelle. Diese sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Zwar wenden die meisten Bundesländer das Bundesmodell an, um die neue Höhe der Grundsteuern zu ermitteln, einige haben allerdings eigene Regelungen eingeführt oder das Bundesmodell modifiziert.
Das Bundesmodell
Bei diesem Modell handelt es sich um das vom Bund vorgeschlagene. Es ist jedoch mitunter eines der aufwendigeren, da es die relevanten Werte der Grundstücke und Gebäude möglichst präzise erfassen soll. Die umfangreiche Datenbasis erfordert daher:
- Bodenrichtwert
- Wohnfläche, sowie Anzahl der Wohnungen und ihre Größe
- Anzahl Garagen und Stellplätze
- Gebäudealter
- Art der Immobilie
- Grundstücksfläche
- Grundbuchdaten
- Art der Nutzung
- Aktenzeichen des Einheitswertes
Die Bundesländer, die dieses Modell nutzen, sind: Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Saarland und Thüringen. Minimale Abweichungen oder Modifizierungen sind auch hierbei in den Bundesländern möglich, daher sollten sich die Eigentümer umfassend um die Neuerungen im entsprechenden Bundesland informieren.
Eigenständige Ländermodelle
Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen orientieren sich an einem Flächenfaktormodell. Es handelt sich um eine Alternative zum komplexeren Bundesmodell. Doch auch hierbei kommt es zu Abweichungen und eigenen Regelungen des jeweiligen Bundeslandes. Grundlegend sind folgende Daten bei diesem Modell erforderlich:
- Wohn- und Grundstücksfläche
- Grundbuchdaten
- Art der Nutzung
- Aktenzeichen des Einheitswertes
Baden-Württemberg orientiert sich an der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert und hat daher ein eigenes Modell entwickelt: das Bodenwertmodell. Dieses benötigt zusätzlich zu den Daten des Flächenfaktormodells den amtlich ermittelten Bodenrichtwert. Die Größe der Wohnfläche ist dabei nebensächlich. Dieses Modell erforderte jedoch erst eine Verhandlung durch das Finanzgericht Baden-Württemberg.
Einführung der Grundsteuer C
Mit der Grundsteuerreform gibt es seit 2025 drei Arten der Grundsteuer:
- Grundsteuer A: für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke
- Grundsteuer B: für bebaute Grundstücke
- Grundsteuer C: für unbebaute Grundstücke
Die Grundsteuer C wurde neu eingeführt und ist optional. Dabei sind die Höhe und Art der Einführung von den Kommunen selbst abhängig. Sie bietet Vorteile wie eine höhere Besteuerung unbebauter und baureifer Grundstücke und kann zusätzlich die Grundstücksspekulationen reduzieren.
Grundsteuerbetrag 2025
Der Grundsteuermessbetrag und der Hebesatz sind die entscheidenden Faktoren für die Berechnung der neuen Grundsteuer ab 2025. Entscheidend sind die Modelle und erhobenen und eingereichten Daten. Außerdem gilt ein Einheitswert oder auch Grundsteuerwert, der durch das Finanzamt festgelegt wird. Dieser dient als Grundlage für spätere Grundsteuerbescheide durch die Kommune.
Der Grundsteuermessbetrag 2025 ergibt sich aus der Multiplikation des Grundsteuerwerts mit der Steuermesszahl. Die Steuermesszahl wird für die Grundstücke und Immobilien bestimmt.
Der Grundsteuerhebesatz 2025 ist ein von den Kommunen festgelegter Prozentsatz. Es handelt sich um einen entscheidenden Wert, um die endgültige Grundsteuer zu ermitteln. Dazu wird der Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz multipliziert.
Es ergibt sich folgende Formel für den Grundsteuerbetrag:
- Grundsteuer = Grundsteuermessbetrag × Hebesatz
Finanzielle Auswirkungen
Die Reform soll grundsätzlich aufkommensneutral sein, bedeutet aber:
- Individuelle Belastungen können steigen oder sinken
- Besonders in gefragten Lagen können höhere Grundsteuern anfallen
- In strukturschwachen Gebieten könnte die Belastung geringer ausfallen
Grundsteuerreform aktueller Stand
Die Grundsteuerreform 2025 ist ein häufig kritisiertes Modell und gilt als umstritten. Vor allem das Bundesmodell steht erheblich unter Kritik. Es sei verfassungswidrig und es werde an der Rechtmäßigkeit der Grundsteuerwertfeststellungen gezweifelt. Zusätzlich bestehen Zweifel, ob sich das Modell mit dem Gleichheitsgrundsatz vereinbaren lässt. Neben rechtlichen Bedenken bestehen auch praktische Probleme, da der bürokratische Aufwand unverhältnismäßig hoch sei und intransparent, da einige der Daten nicht öffentlich zugänglich sind.
Letztlich weisen sich Lücken im Bodenrichtwert und anderen Daten auf: In manchen Gebieten wird auf veraltete Werte zurückgegriffen, Faktoren wie Denkmalschutz oder Baumängel werden nicht berücksichtigt. Die finanzielle Belastung kann daher zwischen gewerblichen und Wohnimmobilien sowie der Abhängigkeit von städtischen und ländlichen Gebieten stark abweichen.
Es gibt bereits zahlreiche Musterklagen und Einsprüche. Die Reform wird voraussichtlich das Bundesverfassungsgericht beschäftigen, da mehrere Verbände die Steuerzahler-Musterklagen unterstützen.
Weitere Informationen bietet unser Ratgeber. Aktuelle Entwicklungen und regelmäßige Updates sind auf unserer News-Seite zu finden, um relevante Einblicke in die Wirtschaft und Politik mit dem Wirtschaft-Magazin zu erhalten.
