Deutsche Standards in polnischer Kanzlei: So wird der Immobilienkauf in Polen zum Erfolg

Seit dem EU-Beitritt Polens gibt es immer mehr Deutsche, die sich für den Erwerb eines Grundstückes, eines Hauses oder einer Wohnung in Polen interessieren. Von besonderem Interesse sind vor allem Wohnungen und Häuser an der Ostsee, in den Masuren und in den polnischen Großstädten. Die Gründe für den Erwerb einer Immobilie in Polen sind unterschiedlich gelagert.

Für einige stellt die Immobilie in Polen eine finanzielle Investition dar. Denn polnische Immobilien sind im Vergleich zu Immobilien in Deutschland immer noch bezahlbar, nehmen aber zugleich Jahr für Jahr an Wert zu. Von Interesse für ausländische Investoren sind vor allem Wohnungen in Großstädten wie Warschau (Warszawa), Krakau (Krakow), Danzig (Gdansk), Breslau (Wroclaw) oder Posen (Poznan). Andere Deutsche wiederum erwerben eine Immobilie zu Erholungszwecken, verbunden mit dem Investmentgedanken, das heißt, sie nutzen die Immobilie selber zwei bis vier Wochen im Jahr und in der übrigen Zeit wird sie als Ferienwohnung vermietet. Hierbei erfreuen sich Wohnungen in den Ostseebädern, im Ermland, in den Masuren und zunehmend auch in der polnischen Tatra oder in den Beskiden bei deutschen Staatsbürgern großer Beliebtheit. Es gibt aber auch viele deutsche Staatsbürger, die ihren Wohnsitz von Deutschland nach Polen ganz verlegen - Deutsche sind in Polen die zweitstärkste Einwanderungsgruppe.

Die Rechtsanwaltskanzlei Dr. Jacek Franek unterstützt deutsche Unternehmen sowie Privatpersonen in allen rechtlichen und steuerlichen Angelegenheiten rund um die Immobilie. Denn im Zusammenhang mit dem Erwerb, dem Besitz oder der Veräußerung von Immobilien besteht in der Regel umfangreicher Beratungsbedarf.

Die Kanzlei ist bei der Vorbereitung, Begutachtung und Verhandlung von Immobilienverträgen (beispielsweise von Kauf- und Mietverträgen über Nutz- oder Wohnflächen, Pacht, Wohnungskaufverträgen, bei Aufhebung des Miteigentums, Ausgliederung des Eigentums an Wohnungsimmobilien, Änderung, Teilung und Bestellung von beschränkten dinglichen Rechten) behilflich.

Die Kanzlei vertritt auch in Gerichtsverfahren rund um die Immobilie, wie zum Beispiel in Prozessen hinsichtlich der Ersitzung von Immobilien, Aufhebung des Miteigentums, Vermögensauseinandersetzungen bei Immobilien oder der Begründung von Grunddienstbarkeiten.

Ebenso klären die Rechtsanwälte die Rechtslage von Immobilien (Wohnungen, Grundstücken, Häusern) in Polen. Bei Bedarf lassen sie Grundbücher anlegen und ordnen. Die Kanzlei ist Mandanten zudem bei Eintragungen oder Löschungen von Hypotheken behilflich.

Die Kanzlei ist Mandanten auch bei der Suche nach Immobilienmaklern in Polen und bei der Einschaltung eines polnischen Immobilienmaklers behilflich.

Die rechtlichen Rahmenbedingungen in Bezug auf den Erwerb eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks in Polen gestalten sich folgendermaßen:

Deutsche, Österreicher und Schweizer dürfen Immobilien in Polen grundsätzlich unbeschränkt erwerben, das heißt, die vom Innenminister zu erteilende Immobiliengenehmigung für Ausländer, die es noch vor ein paar Jahren gab, muss heute nicht mehr erlangt werden. Gewisse Ausnahmen gelten allerdings für landwirtschaftliche Grundstücke, deren Fläche mindestens 0,3 Hektar beträgt. Denn der Erwerb von solchen landwirtschaftlichen Grundstücken in Polen unterliegt Einschränkungen - diese gelten jedoch gleichermaßen sowohl für Polen als auch für Ausländer. Landwirtschaftliche Grundstücke dürfen in Polen nämlich nur Landwirte erwerben. Ob ein Grundstück landwirtschaftlichen Charakter hat, muss mittels Einsicht in den aktuellen Flächennutzungsplan und mittels Nachfragen bei der Gemeinde geklärt werden.

Sonstige Immobilien in Polen dürfen von EU-Bürgern einschränkungslos gekauft werden. Vor dem Erwerb sollte man allerdings die Rechtslage der Immobilie genau prüfen. Es muss nämlich geklärt werden, ob das gewünschte Grundstück nicht mit Rechten Dritter belastet ist, insbesondere, ob es Hypotheken (Grundschulden gibt es in Polen nicht) gibt oder ein Vermerk über laufende Zwangsvollstreckung gegen den Verkäufer eingetragen ist. Das ist deshalb von besonderer Bedeutung, weil Rechte Dritter, inklusive Vermerke über Zwangsvollstreckung, an den Käufer übergehen. Das bedeutet, dass der Käufer sämtliche auf der Immobilie lastenden Schulden, inklusive Schulden aus einer Zwangsvollstreckung gegen den Verkäufer, gegen sich gelten lassen muss. Daher ist eine genaue Überprüfung der Rechtslage der Immobilie vor deren Erwerb enorm wichtig.

Was den Erwerbsvorgang anbelangt, muss dieser zwingend notariell beurkundet werden. Zur wirksamen Eigentumsübertragung ist dabei - anders als im deutschen Recht, in dem auch die Eintragung ins Grundbuch erforderlich ist - nur der notarielle Kaufvertrag erforderlich. Mit dem Abschluss des Kaufvertrages geht das Eigentum an der Immobilie automatisch an den Erwerber über.

Sollten vor dem Abschluss des Kaufvertrages weitere Erkundigungen über das Grundstück eingeholt werden oder sollte der Verkäufer vor dem Abschluss des Kaufvertrages bestimmte Bedingungen erfüllen, wird in Polen in der Praxis ein Vorvertrag abgeschlossen. Mittels des Vorvertrages sichert sich der potenzielle Käufer ab, dass der Verkäufer die Immobilie nicht an einen Dritten veräußert. Hierzu wird mit dem Vorvertrag von dem Kaufinteressenten das sogenannte Draufgeld gezahlt. Sollte der Verkäufer "abspringen" und den Hauptvertrag nicht abschließen wollen, muss er das Draufgeld in doppelter Höhe zurückzahlen. Neben dem Draufgeld werden in dem Vorvertrag der Termin des Abschlusses des versprochenen Hauptvertrages und der Preis für die Immobilie bestimmt. Sobald die von den Parteien in dem Vorvertrag genannten Bedingungen erfüllt sind, wird der endgültige Kaufvertrag geschlossen.

Nach dem Abschluss des Kaufvertrages muss der neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden.

Der Kaufvertrag über eine Immobilie bedarf in Polen zwingend der notariellen Form. Zum Abschluss des Kaufvertrages kann sich der deutsche Käufer aber auch eines Bevollmächtigen in Polen bedienen, der den Vertrag bei dem Notar abwickelt. Die Parteien können vorher zwar auch einen formlosen Kaufvorvertrag schließen. Zu beachten ist allerdings, dass ein formloser Kaufvorvertrag nicht bindend ist. Er ist nur als eine Quasi-Verpflichtung zum Abschluss des Hauptkaufvertrages zu sehen. Damit der Kaufvorvertrag rechtlich bindend ist, muss er in notarieller Form geschlossen werden. Auch hierbei kann sich der Käufer eines polnischen Bevollmächtigten vor Ort bedienen - die Rechtsanwaltskanzlei Dr. Jacek Franek vertritt Mandanten gern und wickelt das gesamte Geschäft in ihrem Namen ab.

Was den Erwerb der Immobilie anbelangt, ist zu beachten, dass im polnischen Recht - anders als in Deutschland - das sogenannte Kausalprinzip gilt. Das bedeutet, dass der Kaufvertag in Polen gleich zwei Rechtswirkungen nach sich zieht, die in Deutschland getrennt erfolgen, nämlich die schuldrechtliche Verpflichtung und die dingliche Übereignung. Die Folge ist, dass der Eigentumserwerb sofort mit dem Abschlusses des Kaufvertrages vollzogen wird. Zur Wirksamkeit der Eigentumsübertragung ist die Eintragung in das Grundbuch dagegen nicht notwendig.

Vor jedem Erwerb einer Immobilie in Polen, sei es genehmigungspflichtig oder genehmigungsfrei, ist es zu empfehlen, Einsicht in das Grundbuch zu nehmen. Dieses enthält Angaben über Eigentümer, Lasten oder Hypotheken an Grundstücken. Es gilt das Prinzip des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs, also die Vermutung über die tatsächlich bestehende Rechtslage. Diese Vermutung schützt aber nicht den bösgläubigen Erwerber. Bösgläubigkeit liegt vor, wenn der Erwerber positive Kenntnis über die Unrichtigkeit des Grundbuchs hatte oder hätte haben müssen.

Eine Besonderheit in Polen ist das sogenannte ewige Nießbrauchrecht (Erbbaurecht). Das ewige Nießbrauchrecht ist ein dingliches Recht, dessen Gegenstand Grundstücke des polnischen Staates, der polnischen Gebietskörperschaften und deren Verbände darstellen. Diese Grundstücke können natürlichen oder juristischen Personen für den Zeitraum von meistens 99 Jahren, mit der Möglichkeit der Verlängerung für weitere 99 Jahre, überlassen werden. Der ewige Nießbrauch wird in der Praxis wie Eigentum behandelt, das heißt, er wird genauso wie Eigentum veräußert und erworben. Zum Erwerb ist ein notariell beurkundeter Vertrag notwendig. Aber im Gegensatz zu dem sonstigen Immobilienerwerb ist für den Vollzug des Erwerbs des ewigen Nießbrauchrechts nicht nur der Vertrag selbst, sondern auch die Eintragung in das Grundbuch notwendig.