Erhaltungssatzung: Schutz der Stadtstruktur mit weitreichenden Konsequenzen
Die Erhaltungssatzung ist ein städtebauliches Instrument, das ursprünglich eingeführt wurde, um die soziale und bauliche Struktur in bestimmten Stadtteilen zu bewahren. In München hat dieses Konzept jedoch in den letzten Jahren stark an Umfang gewonnen. Während sich die Regelungen früher nur auf einzelne Straßenzüge in zentralen Lagen beschränkten, werden mittlerweile ganze Viertel unter die Erhaltungssatzung gestellt – und das ohne direkte Information der betroffenen Eigentümer. Für diese bringt das erhebliche Einschränkungen mit sich, die sich sowohl auf den aktuellen Wert als auch die weitere Wertentwicklung der betroffenen Liegenschaften auswirken.
Nutzungseinschränkungen: Dachausbau und Wohnungsaufteilung oft verboten
So kann es beispielsweise zu einem Verbot kommen, Dachgeschosse auszubauen oder Immobilien in Eigentumswohnungen aufzuteilen und diese einzeln zu verkaufen. Viele Eigentümer wissen oft gar nicht, dass ihre Immobilie mittlerweile von einer solchen Satzung betroffen ist, da die Stadt München keine individuelle Benachrichtigung versendet. Änderungen werden lediglich öffentlich bekannt gemacht – oft unbemerkt von den Betroffenen. Neuvermietungen können nicht zu Marktpreisen erfolgen, sondern unterliegen strengen Richtlinien des Mietspiegels.Zum Thema
Mietpreisbremse: Begrenzte Renditen trotz attraktiver Marktpreise
Ein weiteres Instrument, das Eigentümer belastet, ist die Mietpreisbremse, die in München besonders spürbar ist. Innerhalb eines Erhaltungssatzungsgebiets sind Vermieter verpflichtet, bei Neuvermietungen den ortsüblichen Mietspiegel zu beachten. Das gilt selbst dann, wenn die Immobilie durch Top-Lage, hohe Nachfrage oder gehobene Ausstattung einen wesentlich höheren Marktpreis erzielen könnte.
Wirtschaftliche Folgen für Eigentümer: Wertverlust und eingeschränkte Flexibilität
So könnte ein saniertes Altbauobjekt mit Stuckdecken und Fischgrätparkett in Schwabing auf dem freien Markt 25 Euro pro Quadratmeter erreichen, doch die gesetzlichen Vorgaben begrenzen die Miete möglicherweise auf 16,50 Euro. Solche Regelungen drücken die Rendite deutlich und mindern langfristig den Immobilienwert.Für viele Eigentümer bedeutet dies einen erheblichen Verlust an Flexibilität und wirtschaftlichem Potenzial. Manche entscheiden sich daher, ihre Immobilien zu veräußern, bevor die Restriktionen ihren Wert weiter beeinträchtigen.
Immobilienverkauf als Ausweg: Transaktionsberatung unterstützt
Besonders in Fällen, in denen die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft wurde, kann ein Verkauf aufgrund der Befreiung von der Spekulationssteuer attraktiv sein. „Wir empfehlen, zunächst zu prüfen, ob eine Immobilie von der Erhaltungssatzung betroffen ist oder bald betroffen sein könnte. Eine solche Analyse hilft dabei, die aktuelle Situation zu bewerten und mögliche Handlungsoptionen abzuwägen“, sagt Marco Schlottermüller, Geschäftsführer der Transaktionsberatung BGA Invest in Grünwald.
„Was viele nicht wissen: Hat der Eigentümer die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft, kann er sie in der Regel zu einem guten Preis weiter veräußern, obwohl die Restriktionen mittlerweile in Kraft getreten sind und ohne dass Spekulationssteuer anfällt.“ Entscheidet sich der Eigentümer für einen Verkauf, begleitet ihn BGA Invest bei dieser Transaktion. „Wir bieten einen revisionssicheren und transparenten Verkaufsprozess, der das beste wirtschaftliche Ergebnis erzielt“, so Schlottermüller. „BGA Invest schreibt alle Immobilien diskret gegen Gebot für infrage kommende Investoren aus. So erreichen wir eine maximale Anzahl an werthaltigen Kaufangeboten und bieten unseren Kunden ein ideales Abbild des Marktes. Dieser Ansatz sorgt nicht nur für hohe Transaktionssicherheit, sondern auch für optimale Ergebnisse.“
Durch die so genannten Investorengespräche, die von BGA Invest moderiert werden, lernt der Eigentümer die potenziell in Frage kommenden Käufer persönlich kennen. Dadurch verschafft er sich nicht nur einen Überblick über die gebotenen Kaufpreise, sondern kann auch den Investor wählen, der am besten zu ihm passt. „Wir erleben häufig, dass wohlhabende Familien, die ihre Immobilie verkaufen, diese in guten Händen wissen wollen. So kommt es dann schon einmal vor, dass sich ein Eigentümer nicht für das höchste Gebot entscheidet.“
Expertise für den Münchner Markt: Maximale Ergebnisse selbst in schwierigen Zeiten
Durch Kooperationen mit Privatbanken und einem großen Netzwerk an Investoren hat die Transaktionsberatung Zugang zu potenziellen Käufern, die gezielt auf dem Münchner Markt Immobilien erwerben. Im Tranksaktionsprozess geben diese dann Gebote ab. Ein auf München spezialisiertes Team der BGA Invest führt den Immobilieneigentümer durch alle Schritte – von der ersten Analyse inklusive der Überprüfung, ob die Erhaltungssatzung gilt, bis zum erfolgreichen Verkauf. Die Vergütung erfolgt dabei erfolgsorientiert und ohne Fixkosten.- Herr Marco Schlottermüller
- Schloßstraße 23
- 82031 Grünwald
- Deutschland
- T: 0049-89-18928580
