Einen Freizeitwohnsitz in Tirol zu kaufen, bietet eine perfekte Kombination aus Natur, Entspannung und Investition
Vorteile eines Freizeitwohnsitzes in Tirol

Der Immobilienmarkt in Tirol sowie auch die Region in und rund um Zell am See sind offen für internationale Investoren sowie Kaufinteressenten aus Deutschland. Trotzdem gibt es gewisse Regulierungen. So soll sichergestellt werden, dass der normale Wohnraum für die Bevölkerung nicht zu knapp wird. Außerdem sollen extreme Preissteigerungen verhindert werden. Wer einen Freizeitwohnsitz in Tirol kaufen möchte, sollte ferner im Hinterkopf behalten, dass die Vorschriften von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich sind. Experten wie die Mitarbeiter von Engel & Völkers empfehlen daher, sich stets über die aktuellen rechtlichen Rahmenbedingungen und Genehmigungsverfahren zu informieren. Ein weiteres Augenmerk liegt auf dem steuerlichen Status von Freizeitwohnsitzen in Tirol, denn auch hier gibt es keine einheitliche Regelung. Das heißt, es ist möglich, dass zusätzliche Steuern oder Abgaben für den Besitz eines Freizeitwohnsitzes erhoben werden.

Zunächst einmal sollte klar sein, was ein Freizeitwohnsitz laut Definition ist. Freizeitwohnsitze sind nach den Bestimmungen des Tiroler Raumordnungsgesetzes (TROG) Gebäude, Wohnungen beziehungsweise sonstige Teile von Gebäuden, welche zum Aufenthalt während eines Urlaubs, in den Ferien, am Wochenende oder auch sonst zu Erholungszwecken dienen.

Eine weitere Besonderheit in Tirol ist, dass bei Immobilien eine "Widmung als Freizeitwohnsitz" vorliegen muss, ansonsten ist eine Nutzung zu diesem Zweck nicht zulässig. Gewidmete Freizeitwohnsitze gelten allerdings als vergleichsweise selten. So gibt es in ganz Tirol nur etwa 16.000 solcher Immobilien. Es können neue Widmungen erteilt werden: Das bedeutet, dass in den Gemeinden, in denen die acht Prozent erreicht sind keine neuen Freizeitwohnsitz genehmigt werden, was sich wiederum auf die Nachfrage positiv auswirkt. Demnach sollte man sich für eine Immobilie in einer Gemeinde entscheiden, die noch unter der Quote liegt. Darüber hinaus gibt es die Möglichkeit, eine Ausnahmebewilligung zu beantragen. Diese gilt laut TROG für einen selbst, die eigene Familie und Gäste. Eine Überlassung an andere Personen beziehungsweise eine Überlassung zum entgeltlichen Zweck ist in diesem Fall nicht gestattet.

Wer daran interessiert ist, einen Freizeitwohnsitz in Tirol zu kaufen, sollte einige wichtige Faktoren berücksichtigen.

Wichtigste Faktoren beim Kauf eines Freizeitwohnsitzes in Tirol:

1. Widmung des Objekts sicherstellen: Prüfen, ob die Immobilie als Freizeitwohnsitz gewidmet ist, um rechtliche Probleme zu vermeiden. Unerlaubte Nutzung kann hohe Geldstrafen nach sich ziehen.


2. Maximale Freizeitwohnsitzquote beachten: In Tirol gibt es eine 8-Prozent-Quote für Freizeitwohnsitze in den Gemeinden. Überschreitet eine Gemeinde diese Quote, dürfen keine neuen Freizeitwohnsitze mehr genehmigt werden.


3. Abgaben und Steuern berücksichtigen: Freizeitwohnsitze unterliegen Aufenthaltsabgaben, die sowohl von der Gemeinde als auch vom Tourismusverband erhoben werden. Diese variieren je nach Gemeindegebiet. Seit 2023 gibt es auch eine Leerstandsabgabe für Gebäude, die über sechs Monate ungenutzt bleiben.


4. Investitionsmöglichkeiten nutzen: Freizeitwohnsitze sind nicht nur zur eigenen Nutzung attraktiv, sondern auch als Kapitalanlage. Sie können vermietet werden, wenn sie selbst nicht genutzt werden, um Einnahmen zu generieren.


5. Beratung durch Experten in Anspruch nehmen: Aufgrund der strengen gesetzlichen Regelungen und möglichen hohen Strafen bei Verstößen ist es ratsam, sich von einem spezialisierten Rechtsanwalt beraten zu lassen. Dies hilft, rechtliche Fallstricke zu vermeiden und den Kaufprozess reibungslos zu gestalten.

Diese Faktoren sind entscheidend, um sicherzustellen, dass ein Investment in einen Freizeitwohnsitz in Tirol sowohl rechtlich abgesichert als auch finanziell sinnvoll ist.

Wer eine Immobilie in Tirol ohne Freizeitwohnsitzgenehmigung erwirbt und diese unzulässig nutzt, sollte wissen, was ihn erwartet. Zwar werden die Behörden erst bei einem begründeten Verdacht, wie beispielsweise einer Anzeige, tätig. Bestätigt sich der Verdacht und es liegt keine Genehmigung vor, ist in der Regel mit einer Geldstrafe zu rechnen. Zunächst wird der Immobilienbesitzer um eine Stellungnahme gebeten. Mitunter werden im Zuge dessen auch Wasser-/energieversorger und Dritte befragt. Da man einer Mitwirkungs- und Nachweispflicht unterliegt, sollte man den zuständigen Behörden die verlangten Unterlagen umgehend zukommen lassen. Ferner empfiehlt es sich von vornherein, eine entsprechende Dokumentation anzulegen. Experten empfehlen des Weiteren, sich juristischen Rat zu holen. Eine Anwaltspflicht besteht allerdings nicht.

Was passiert bei einem Verstoß?

Liegt eine Verwaltungsübertretung vor – verstößt also jemand gegen das Freizeitwohnsitzverbot – wird dies mit einer Geldstrafe geahndet. Die Höhe der Geldstrafe ist dabei von verschiedenen Faktoren abhängig. Handelt es sich beispielsweise um einen wiederholten Verstoß? Wie hoch ist das Einkommen und welche Dimension hat die Übertretung angenommen? Laut Experten muss man bei erstmaliger Übertretung mit einer Geldstrafe von circa 500 bis 4.000 Euro rechnen. Theoretisch kann jedoch ein Betrag von maximal 40.000 Euro gefordert werden.

Was passiert dann mit der Immobilie?

Wird die Nutzung als Freizeitwohnsitz untersagt, gibt es verschiedene Möglichkeiten. Im "Worst Case" kann es bei verbotener Nutzung zu einer Versteigerung kommen. Hierfür müssen folgende Punkte zutreffen:

• Die Immobilie wurde nicht vor dem November 2021 erworben.
• Das Objekt befindet sich in einer sogenannten Vorbehaltsgemeinde: Eine Gemeinde, in der der Wohnungsmarkt als besonders umkämpft gilt.
• Im Übrigen ist man der Aufforderung zur sofortigen Unterlassung der unzulässigen Verwendung als Freizeitwohnsitz nicht nachgekommen.
Es darf aber nicht unerwähnt bleiben, dass in diesem Zusammenhang bisher keine einzige Zwangsversteigerung in Tirol durchgeführt wurde.

Wer einen Freizeitwohnsitz in Tirol kaufen möchte, jedoch keine Genehmigung für die Nutzung als Freizeitwohnsitz erhält, kann die erworbene Immobilie zunächst unbewohnt lassen. Dies ist insbesondere für Anleger interessant. Eine naheliegende Alternative besteht darin, den eigenen Lebensmittelpunkt nach Tirol zu verlagern, sich also dort niederzulassen. Wer das nicht möchte, kann das Objekt auch dauerhaft vermieten oder einem Familienmitglied beziehungsweise Dritten überlassen. Hierbei ist zu beachten, dass die Mieter ihren Lebensmittelpunkt in Tirol haben müssen. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, die Immobilie als Arbeitswohnsitz zu nutzen. Ebenfalls gestattet ist die Verwendung als Ausbildungswohnsitz. In diesen beiden Fällen muss die Nutzung nicht ganzjährig erfolgen und gilt sowohl für den Eigentümer als auch für die Nutzungsberechtigten.