"Adler Group"-CEO Thierry Beaudemoulin gibt Tipps für Vermieter – die richtigen Mieter für Wohnobjekte finden

Das vorrangige Interesse eines Immobilieneigentümers besteht in der performanceorientierten Bewirtschaftung seiner Objekte bei gleichzeitiger Gewährleistung des größtmöglichen Wohnkomforts für seine Mieter. Entsprechend groß ist der Stellenwert einer nachhaltigen Vermietung. Diese umfasst im Kern vier Aspekte:

• Volle Ausschöpfung des Mietpotenzials auf Grundlage einer umfassenden Analyse, die sich hinsichtlich der Objektqualität und der Preisgestaltungen an den Gegebenheiten des Marktes orientiert
• Realisierung von Renditesteigerungs- und Kostenreduzierungspotenzialen
• Indexierung zur Sicherstellung eines angemessenen Mietzinses
• Produktivitätssteigerung von Mietflächen

Um die Erfüllung dieser Anforderungen sicherzustellen, ist ein holistisches Immobilienmanagement erforderlich, das sowohl die strategische als auch die operative Ebene umfasst. Eine zentrale Rolle spielt dabei das Zusammenwirken von Portfolio-, Asset- und Property Managern.

Der Portfolio-Manager bestimmt, welche Arten von Objekten an welchen Standorten gekauft werden sollen. Damit werden Nutzungsarten und gewünschte Eigenschaften der späteren Bewohner zum Teil bereits vordefiniert. So kommen etwa große Wohnungen in ruhigen Randgebieten von Städten mit guter Anbindung an Arztpraxen und Krankenhäuser eher für ältere wohlsituierte Menschen in Betracht und tendenziell weniger für junge Studenten.

Der für die Wertentwicklung des Bestands zuständige Asset Manager ist Bindeglied zwischen strategischer und operativer Ebene. In dieser Funktion kauft er Objekte, koordiniert die ihm untergeordneten Property Manager und erhöht den Wert von Objekten – etwa durch nachträgliche Modernisierungen. Im Rahmen seiner Tätigkeit hat er unter anderem darauf zu achten, dass die ihm unterstellten Property Manager geeignete Zielgruppen für die Mieterauswahl definieren und eine pflegliche Behandlung des Objekts sicherstellen. Auch Neuaufteilungen von Räumen zur Ansprache neuer Mietergruppen fallen in sein Aufgabengebiet.

Das Ergebnis einer effektiven Zusammenarbeit aller drei Management-Funktionen ist die Sicherstellung der langfristig bestmöglichen Vermietungssituation. Zunächst einmal kommt es dabei auf die Festlegung einer geeigneten Zielgruppe an.

Tipp Nr. 1 von Thierry Beaudemoulin - sinnvolle Festlegung der Zielgruppe

Grundsätzlich geht es bei der Zielgruppendefinition und ihrer anschließenden Umsetzung um die Entwicklung eines Mietermixes, der mögliche Störwirkungen weitgehend ausschließt und eine langfristige unterbrechungsfreie Vermietung sicherstellt. Das setzt einerseits eine ausreichende Bonität, andererseits aber auch eine ausgeprägte Wohnorttreue der Mieter voraus. So ist etwa bei kleinen Studentenwohnungen mit mehr Fluktuation zu rechnen als in großzügig geschnittenen Altbauwohnungen. Entsprechend verändern sich zum Beispiel auch die Marketing-Kanäle, auf denen die jeweiligen Zielgruppen angesprochen werden müssen.

Bei der Festlegung der Zielgruppen sind vor allem folgende Faktoren zu berücksichtigen.

• Verfügbare Wohnungsgrößen
• Lage der Immobilien
• Ausstattung
• Aktuelle Einwohnerstruktur
• Entwicklungspotenzial des Standorts
• Entwicklungspotenzial des Objekts
• Barrierefreiheit

Je besser man sein Objekt kennt, desto zielgerichteter kann man sich nach geeigneten Interessenten umsehen. So eignen sich beispielsweise Ein-Zimmer-Wohnungen in Universitätsnähe gut für Studenten, während großräumige Lofts im Stadtzentrum für kinderlose Paare mit hohem Einkommen infrage kommen. Umgekehrt eignen sich zum Beispiel Wohnanlagen, die überwiegend von Senioren bewohnt werden, eher weniger für junge WGs.

Um sich ein genaues Bild von einem Mieter zu machen, muss ein Eigentümer eine Reihe von Informationen einholen. Hier sind vor allem die Bonität, die Laufzeit und der Mietschuldenstatus zu nennen.

Bonität:

Um sicherzustellen, dass ein Interessent Miete und Kaution zahlen kann, greift man üblicherweise auf eine Schufa-Selbstauskunft zurück. Damit kann man sich schnell einen Überblick über seine Kreditwürdigkeit verschaffen. Das ist vor allem bei Objekten mit nur einem Mieter von Bedeutung, da Mietausfälle sich hier besonders schwerwiegend auswirken. Vor allem, wenn dem Mietausfall Fixkosten wie Zins- und Tilgungsraten gegenüberstehen, kann es schnell zur Zahlungsunfähigkeit kommen. Erfolgt die Vermietung an junge Menschen wie Studenten, empfiehlt sich deshalb eine Bürgschaft, zum Beispiel von den Eltern.

Laufzeit:

Ein Mietvertrag ist umso sicherer, je länger seine Laufzeit ist. Auf der anderen Seite reduzieren sich damit auch Chancen für Ertragssteigerungen. Schließt man beispielsweise in gefragten Großstädten wie München oder Frankfurt einen neuen Mietvertrag über lediglich fünf Jahre ab, bietet das einerseits das Potenzial, die Miete nach Ablauf der Frist zu erhöhen, allerdings muss auch erst wieder ein Nachmieter gefunden werden.

Mietschuldenfreiheitsbescheinigung:

Manche Mieter fragen ihren Vermieter vor dem Umzug nach einer Mietschuldenfreiheits-bescheinigung, die nachweist, dass die Miete in der Vergangenheit immer pünktlich gezahlt wurde. Doch Vorsicht: Wie der Bundesgerichtshof urteilte (Az.: VIII ZR 238/08), hat ein Vermieter keinen rechtlichen Anspruch auf eine solche Bescheinigung. Dennoch kann ein freiwillig vorgelegter Nachweis für die Zuverlässigkeit des Interessenten sprechen.

Hinweise zur Selbstauskunft:

Viele Vermieter lassen sich von Interessenten eine Selbstauskunft erteilen, um sie besser kennenzulernen. Sind potenzielle Mieter auch nicht dazu verpflichtet, machen die meisten doch ohne Einwände die geforderten Angaben. Übliche Fragen sind das Nettoeinkommen und der Arbeitgeber. Diese Fragen müssen wahrheitsgemäß beantwortet werden. Bei anderen Themen besteht allerdings kein Auskunftsanspruch. Das ist etwa bei persönlichen Fragen nach der Religion, der Nationalität, der Hautfarbe, der Sexualität und der Familienplanung der Fall. Hier darf der Interessent lügen.

Tipp Nr. 3 von Thierry Beaudemoulin – persönliches Kennenlernen

Neben allen schriftlichen Informationen ist es oft der persönliche Eindruck, der den Ausschlag gibt. Hier kann der Vermieter durch aufmerksames Beobachten viele Informationen einholen, was besonders wichtig ist, da der er ja nicht nur gut mit dem Mieter auskommen, sondern auch den Hausfrieden gewahrt wissen will. Häufig gestellt werden etwa Fragen wie die folgenden.

• "Wer zieht mit ein?"
• "Wann wollen Sie einziehen und wie lange planen Sie, in der Wohnung zu bleiben?"
• "Was ist der Grund für den Umzug?"

Ebenso sollte der Vermieter darauf achten, welche Fragen der Interessent stellt. Will er zum Beispiel wissen, wie die Hauverwaltung arbeitet, wann die letzte Modernisierung stattgefunden hat, wie sich die Wohnungsgemeinschaft zusammensetzt oder wie hellhörig die Wohnungen sind, spricht dies dafür, dass er sich Gedanken gemacht hat und nicht schnell wieder wegen überraschender Probleme verziehen wird.

Um die Mieterauswahl optimal zu gestalten, sollte auf Massenbesichtigungen eher verzichtet werden. Diese bieten zwar den Vorteil, dass man viele Interessenten in kurzer Zeit durch die Räumlichkeiten führen kann, allerdings steht auch weniger Zeit zur Verfügung, sich eingehender mit einzelnen Interessenten zu beschäftigen. 45 Minuten sollten wenigstens eingeplant werden, um auch gesprächigen Interessenten alle Fragen beantworten zu können. Ein wenig Zeit sollte auch eingeplant werden, um sich die wichtigsten Eindrücke notieren zu können.

Tipp: Am besten sollten Vermieter nicht sofort zu- oder absagen, sondern den ersten Eindruck erst ein wenig auf sich wirken lassen. Im Anschluss sehen sie noch einmal gewissenhaft alle Unterlagen durch.

Mit der Fusion der Adler Real Estate AG und der ADO Properties GmbH sowie der mehrheitlichen Beteiligung an der Consus Real Estate AG zur Adler Group S. A. wurde Thierry Beaudemoulin zum CEO des Unternehmens und ist in dieser Position für Projektentwicklung, Property und Facility Management zuständig. Er ist für 800 Angestellte verantwortlich und verwaltet Assets mit einem Gesamtvolumen von über 15 Milliarden Euro.