Albert Immo − Christophe Lemery erklärt die häufigsten Fehler bei der Immobilienfinanzierung

Vor einer großen Investition wie der in eine Immobilie sollten Kaufinteressenten ihre finanzielle Lage einem umfassenden Check unterziehen. Das schließt auch einen Überblick über die späteren Altersabzüge ein. Schließlich läuft eine Immobilienfinanzierung in den meisten Fällen über mehrere Jahrzehnte. Häufig wird angesichts der Freude über die eingesparte Miete auch vergessen, dass in einem Haus regelmäßig Reparaturen anfallen. Vor allem im Alter kann es problematisch werden, diese zusätzlichen Kosten zu stemmen.

Darüber hinaus beobachten die Immobilienexperten von Albert Immo oft, dass viele Käufer die Gesamtkosten unterschätzen. Die Kosten für den Immobilienkauf beschränken sich nämlich nicht nur auf die Ausgaben für das Haus und das Grundstück. Es kommen auch noch die Kaufnebenkosten hinzu. Hierzu zählen etwa die Gebühren für den Makler und den Notar, aber auch die Grunderwerbsteuer.

Je nach Bundesland können sich allein diese drei Kostenstellen auf bis zu 13 Prozent der Gesamtsumme belaufen. Bei einem Immobilienwert von 400.000 Euro sind das immerhin schon 52.000 Euro.

Problematisch ist dieser Umstand nicht zuletzt deshalb, da die Banken Kaufnebenkosten oft nur bei Kunden mit guter Bonität übernehmen. Weniger finanzstarke Immobilienkäufer müssen das notwendige Kapital in der Regel selbst aufbringen.

Eng verbunden mit einer falschen Einschätzung der Kosten ist eine zu geringe Eigenkapitalbasis. Das Eigenkapital ist der Teil des Kaufpreises, den der Käufer selbst beisteuert. Der Rest wird als Fremdkapital von der Bank finanziert.

Empfehlenswert sind 20 bis 30 Prozent der Kaufsumme. In diesem Fall sind Kreditgeber eher bereit, eine Finanzierung zu unterstützen. Darüber hinaus gilt, dass der Finanzierungszinssatz in der Regel wesentlich besser ist, wenn der Käufer mehr Eigenkapital zur Verfügung hat. Besonders hoch sind die Zinsen bei Volltilgerdarlehen. Damit kompensieren die Banken ihr größeres Kreditausfallrisiko.

Zusätzlich ist zu empfehlen, einen ausreichend großen Finanzierungspuffer einzuberechnen. Reizt man sein Budget bis an die Grenze aus, kann man Probleme bekommen, wenn plötzlich unvorhergesehene Ausgaben auftreten.

Zu kurze Zinsbindungszeit

Die Experten von Albert Immo empfehlen Investoren, sich für eine möglichst lange Zinsbindung zu entscheiden. Immerhin kann niemand vorhersagen, wie hoch die Zinsen in zehn oder 15 Jahren ausfallen. Entsprechend wäre es ein großes Risiko, darauf zu spekulieren, dass die Anschlussfinanzierung günstigere Konditionen aufweist als das aktuelle Darlehen. Das gilt insbesondere zur jetzigen Zeit. So hat etwa die Europäische Zentralbank (EZB) Anfang 2019 erklärt, dass sie die Zinsen weiterhin auf einem niedrigen Niveau belassen will. Diese niedrigen Zinsen sollten sich Immobilienkäufer langfristig sichern. Bei einer langen Zinsbindungsfrist zahlt man zwar einen gewissen Aufschlag, kann dafür allerdings für einen deutlich längeren Zeitraum mit festen Größen rechnen.

Niedrige Tilgung

Eine niedrigere Tilgung klingt zunächst einmal verlockend, da man mit einer niedrigeren monatlichen Finanzbelastung leben muss. Mit einer niedrigen Tilgung steigt jedoch auch die Gefahr, sich finanziell zu übernehmen. Je niedriger die Tilgung ist, desto länger ist man an den Kredit gebunden. Bei einer Tilgung von zwei Prozent benötigt man rund 40 Jahre, um sein Darlehen zurückzuzahlen. Entscheidet man sich für eine Tilgung von drei Prozent, reduziert sich der Rückzahlungszeitraum schon einmal um 10 Jahre.

Darüber hinaus wird mit steigender Finanzierungsdauer auch eine Anschlussfinanzierung mit ungünstigen Konditionen wahrscheinlicher. Wenn bis dahin erst ein kleiner Teil der Gesamtsumme getilgt wurde, kann das für den Käufer problematisch werden.

Fehlende Flexibilität

Weiterhin sollte man bei der Immobilienfinanzierung auf Flexibilität achten. Besonders wichtig ist hierbei die Möglichkeit, Sondertilgungen zu leisten. Damit ist es Darlehensnehmern möglich, das Darlehen mit zusätzlichen Zahlungen schneller abzubezahlen. Das kann zum Beispiel dann vorteilhaft sein, wenn man unerwartet eine größere Erbschaft erhält.

Zusätzliche Flexibilität bieten darüber hinaus Finanzierungsmodelle, die eine Anpassung der Tilgungsrate ermöglichen. Das hilft zum Beispiel dabei, unerwartete finanzielle Durststrecken zu überwinden, die infolge eines kurzfristigen Arbeitsplatzverlustes auftreten.

Ignorieren staatlicher Förderungen

Wer eine Immobilie kaufen möchte, kann von verschiedenen Fördermaßnahmen der Bundesregierung profitieren. Diese haben die Aufgabe, Maßnahmen für energiesparendes Bauen, Modernisierungen und ähnliche Arbeiten zu unterstützen. Ein häufiger Fehler besteht darin, dass diese Förderungen kaum wahrgenommen werden.

Wichtigster Ansprechpartner ist hierbei die KfW. Sie bietet direkte Finanzhilfen und zinsbegünstigte Darlehen. Gerne beraten auch die Experten von Albert Immo über passende Finanzierungsmöglichkeiten.

Albert Immo ist ein seit 2015 aktiver Immobilieninvestor mit Fokus auf Wohnimmobilien in Deutschland, vor allem in Berlin.
Das Portfolio des Teams um Christophe Lemery umfasst hauptsächlich Wohnobjekte, die langfristig gehalten und entwickelt werden. Dazu investiert Albert Immo in Instandhaltung und nachhaltige Wertsteigerungsmaßnahmen.