Kostenausgleich durch Steuerreduzierung: So steigern Vermieter ihren jährlichen Abschreibungsbetrag

Immobilien, die als Kapitalanlage erworben wurden, können über einen bestimmten Zeitraum abgeschrieben werden. Der pauschale Abschreibungszeitraum für vermietete Gebäude beträgt in Deutschland meist 50 Jahre.

Durch die Abschreibung können die Anschaffungskosten des Gebäudes über einen längeren Zeitraum verteilt und als Werbungskosten in der Steuererklärung geltend gemacht werden. Das heißt: Nach Abzug der Abschreibung müssen Vermieter weniger Steuern zahlen, was zu höheren Cashflows führt. Die Abschreibung von Renditeliegenschaften ist somit eine wichtige steuerliche Maßnahme, mit der Kapitalanleger ihre finanzielle Situation optimieren können.

Während Immobilien im vergangenen Jahrzehnt auf Grund niedriger Zinsen besonders attraktiv waren, ist eine mögliche steuerliche Optimierung in Zeiten steigender Kosten und neuer Verpflichtungen wie zum Beispiel dem Heizungstausch besonders wichtig. "Es ist schwierig, die Kosten für einen Heizungstausch auf den Mieter umzulegen, wenn dieser gerade ohnehin mit der Inflation zu kämpfen hat", sagt Daniel Voß, Geschäftsführer der Stadtimmobilien Ruhrgebiet GmbH.

Die Abschreibungsdauer für vermietete Immobilien wird in Deutschland nach geltendem Recht pauschal auf meist 50 Jahre festgelegt. Dies bedeutet, dass ein Abschreibungssatz in Höhe von zwei Prozent per annum auf die Anschaffungskosten angewendet wird. Es besteht jedoch die Möglichkeit, von dieser pauschalen Abschreibungsdauer abzuweichen, wenn nachgewiesen werden kann, dass für die konkrete Immobilie eine kürzere Nutzungsdauer besteht.

Um von der verkürzten Abschreibungsdauer für Immobilien profitieren zu können, ist die Erstellung eines Nutzungsdauer-Gutachtens erforderlich. Der Gutachter ermittelt anhand standardisierter und rechtlich definierter Methoden die tatsächliche Restnutzungsdauer der Immobilie. In dem Gutachten wird nicht nur die konkrete Restnutzungsdauer angegeben, sondern das Ergebnis auch anhand von nachvollziehbaren Daten und Fakten ausführlich begründet. Es dient dem Finanzamt somit als Nachweis für eine tatsächlich kürzere Nutzungsdauer, die die pauschalen 50 Jahre unterschreitet.

Viele Immobilien haben tatsächlich eine kürzere Nutzungsdauer als die gesetzlich festgelegten 50 Jahre. Insbesondere ältere Immobilien, die vor dem Jahr 2000 errichtet wurden, weisen durch Faktoren wie Modernisierungen, technologische Weiterentwicklungen oder den baulichen Zustand bereits fortgeschrittene Abnutzungserscheinungen auf. Für die Dokumentation der verkürzten Nutzungsdauer wird empfohlen, sich an das BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 zu halten und auf zertifizierte Gutachter gemäß der DIN EN ISO/IEC 17024 zurückzugreifen.

Zertifizierte Gutachter für Nutzungsdauer-Nachweis

Gutachter, wie man sie bei nutzungsdauer.com beauftragen kann. Die Experten von nutzungsdauer.com verfügen über die notwendige Sachkunde und jahrelange Erfahrung der Geltendmachung höherer Abschreibungssätze. Sie erstellen valide Gutachten zur Restnutzungsdauer und begleiten den Auftraggeber auch bei Rückfragen durch das Finanzamt.

Daniel Voß, Geschäftsführer der Stadtimmobilien Ruhrgebiet GmbH, sieht die Möglichkeit der verkürzten Immobilienabschreibung auch zur Erreichung der Klimaziele geboten: "Ohne die Möglichkeit der erhöhten Abschreibung im Bestand wären Vermieter fehl-incentiviert. Sie würden Bestandsobjekte verkommen lassen, um sie dann nach Entmietung und Abriss durch einen steuerbegünstigten Neubau zu ersetzen. Das wäre nicht nur schlecht für die Mieter, sondern auch umwelttechnisch eine Katastrophe."

Die Vorlage eines Restnutzungsdauer-Gutachtens ermöglicht es dem Vermieter, höhere Abschreibungssätze in Anspruch zu nehmen. Ein höherer Abschreibungssatz führt zu einer jährlichen Steuerersparnis und erhöht die Rendite des Vermieters, sodass mehr Kapital für weitere Investitionen zur Verfügung steht.

Im ersten Schritt erfolgt eine kostenlose Ersteinschätzung der jeweiligen Immobilie. Dabei prüfen die Experten anhand weniger Angaben, ob eine Neubewertung der Restnutzungsdauer steuerliche Vorteile verspricht. Diese Ersteinschätzung liefert eine erste Prognose, ob ein Gutachten wirtschaftlich sinnvoll ist.

Bei positiver Prognose kann mit wenigen Klicks der Auftrag für ein Nutzungsdauer-Gutachten erteilt werden. Mit der Erteilung des Gutachtenauftrags erfolgt eine professionelle Begutachtung der Immobilie durch die zertifizierten Sachverständigen von Nutzungsdauer.com. Diese sind nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert und verfügen über umfangreiches Fachwissen und langjährige Erfahrung in der Erstellung von Gutachten zur Restnutzungsdauer von Immobilien.

Kein Risiko dank Rechtsschutz und Geld-zurück-Grarantie

Zusätzlich bietet Nutzungsdauer.com einen Rechtsschutz und eine Geld-zurück-Garantie. Der Kunde trägt kein Kostenrisiko. Sollte das Gutachten wider Erwarten vom Finanzamt abgelehnt werden, helfen die Experten von Nutzungsdauer.com kostenlos bei der Formulierung eines Einspruchsschreibens.

Wird ein von Nutzungsdauer.com formulierter Einspruch zurückgewiesen, wird der Fall an eine Steuerkanzlei übergeben. Hierfür entstehen dem Kunden keine Kosten. Das hinter Nutzungsdauer.com stehende Unternehmen finanziert das Finanzgerichtsverfahren und erstattet das Gutachterhonorar zu 100 Prozent, wenn die verkürzte Restnutzungsdauer vom Finanzgericht abgelehnt wird.