Asset Management in Krisenzeiten: Wert erhalten, Risiko minimieren, Potenziale heben

In diesem Kontext gewinnt das hinsichtlich einer langfristigen Wertschöpfung ohnehin schon wichtige Asset Management weiter an Bedeutung.

Sonia Pezzotta führt aus: „Innerhalb der Immobilienwirtschaft übernehmen Asset Manager die aktive Planung, Umsetzung und Kontrolle sämtlicher wertbeeinflussender Maßnahmen einer Immobilie. Dazu zählt unter anderem die Vermietung, die Optimierung und Reduzierung laufender Betriebskosten immer unter Berücksichtigung von ESG-Kriterien. Dies gelingt nicht ohne adäquates Qualitätsmanagement externer Dienstleister. Nicht selten übernehmen Asset Manager auch Aufgaben aus dem Bereich Investmentmanagement und werden beim Ankauf beziehungsweise Verkauf von Immobilien zur Unterstützung hinzugezogen.“

Neben seiner Rolle als Investment Manager und Projektentwickler übernimmt DERECO auch das Asset Management von Wohn- und Gewerbeimmobilien – und das sowohl für die eigenen Mandanten als auch im Auftrag Dritter.

Dabei ist das Unternehmen aktuell mit einem herausfordernden Marktumfeld konfrontiert: Gestiegene Materialpreise machen Sanierungsarbeiten im Bestand kostspielig, neue ESG-Auflagen müssen möglichst effizient umgesetzt werden und steigenden Betriebskosten entgegengewirkt werden. Zudem herrscht bei Gewerbeimmobilien aktuell ein Mietermarkt, bei dem ein Überangebot an verfügbaren Flächen die Verhandlungsmacht der Mieter stärkt und Neuvermietungen somit erschwert.

Wie lässt sich vor dem Hintergrund dieser Herausforderungen der Wert von Immobilien erhalten? Wie lassen sich Wertsteigerungen realisieren?

Ein Hebel ist die Bereinigung von Portfolien durch den frühzeitigen Verkauf performance-schwacher Immobilien und deren Neuausrichtung durch den gezielten Ankauf von renditestarken Objekten. Eine fortlaufende Analyse des Standorts hinsichtlich infrastruktureller sowie soziodemografischer Entwicklungen bildet die Grundlage zur Identifizierung und gegebenenfalls Neubestimmung geeigneter Nutzungskonzepte. Zusammen mit makroökonomischen Verschiebungen, wie beispielsweise dem mit der Coronapandemie eingetretenen Trend hin zum Homeoffice beziehungsweise Remote Work, können diese eine Umnutzung von Bestandsimmobilien sinnvoll machen. Werden Leerstände beseitigt oder von vorneherein vermieden, indem zum Beispiel Büro- zu Wohnflächen gewandelt werden, kann dies den Wert eines Immobilienportfolios stabilisieren und langfristig anheben.

Der Ukrainekrieg und die daraus resultierende Energiekrise haben zusätzlich die Bewirtschaftungskosten einer Immobilie weiter in den Fokus der Betrachtungen gerückt. Die Senkung der Kosten für Strom sowie Heiz- und Kühlsysteme ist eine entscheidende Maßnahme, um massiv gestiegenen Energiepreisen entgegenzuwirken und Allgemein- sowie Mietflächen möglichst effizient betreiben zu können. Die stete Optimierung des Gebäudebetriebs erweist sich jedoch nicht nur vor dem Hintergrund der Nebenkosten als wichtiges Instrument eines aktiven Asset Managements.

In den vergangenen Jahren ist das Thema Nachhaltigkeit vom Buzzword zum erfolgsentscheidenden marktwirtschaftlichen Faktor avanciert. Das Inkrafttreten der Offenlegungsverordnung (SFDR) und der EU-Taxonomie haben einen erheblichen Veränderungsdruck auf die Immobilienwirtschaft ausgeübt und die Nachhaltigkeit einer Immobilie sowohl auf Ebene von Neubau und Sanierung als auch im laufenden Betrieb in ein wichtiges Bewertungskriterium gewandelt.

Sonia Pezzotta von DERECO sieht dafür bereits klare Signale auf dem Immobilienmarkt: „Immobilien, die einen hohen Energie- und Ressourcenverbrauch sowie CO₂-Ausstoß aufweisen, werden langfristig gesehen immer unattraktiver für Bestandshalter und potenzielle Käufer – sowohl im Hinblick auf erschwerte Finanzierungsbedingungen als auch auf fehlende Mietinteressenten. Vor allem internationale Konzerne, zunehmend jedoch auch mittelständische Unternehmen bis hin zu Privatpersonen, achten mit Blick auf den (unternehmens-)eigenen Emissions-Fußabdruck verstärkt auf die ESG-konformität von Gewerbe- und Wohnflächen. Immobilien, die nicht Teil einer umfassenden Nachhaltigkeitsstrategie sind, laufen Gefahr im Zuge der aktuellen Regulierungswelle vermehrt Leerstände aufzuweisen und zum „Stranded Asset“ zu werden.“

Das Asset-Management-Team von DERECO treibt die Dekarbonisierung betreffender Objekte durch gezielte bauliche Maßnahmen, wie den Austausch von Heiz- und Kühlanlagen, Dach- und Fassadensanierung, die Umstellung auf LED-Beleuchtung sowie die Nutzung alternativer Energiequellen wie Photovoltaikanlagen, voran und profitiert dabei von der jahrzehntelangen Erfahrung auf dem Feld des Bauens im Bestand.

Diese Maßnahmen lassen sich jedoch nur auf den Allgemeinflächen einer Immobilie umsetzen. Damit der laufende Betrieb von Gebäuden klimaneutral gestaltet werden kann, bedarf es der Unterstützung der Mieter. Diese haben beispielsweise durch die freie Wahl ihres Energieanbieters einen großen Einfluss auf den CO₂-Ausstoß eines Gebäudes. Auch wichtige Daten, die das Energiemonitoring noch effizienter machen, kann der Bestandshalter nicht ohne die Zustimmung der Mieter erheben und auswerten. Um eine möglichst holistische Nachhaltigkeitsstrategie erfolgreich umsetzen zu können, müssen Asset Manager in den kommenden Jahren Wege finden, die Mieter einer Immobilie verstärkt miteinzubeziehen.

Dies kann unter anderem durch den sogenannten „Green Lease“ geschehen. Darunter versteht man einen auf Nachhaltigkeit gerichteten Mietvertrag, der durch seine besondere Ausgestaltung, gegebenenfalls flankiert durch die Anforderungen einer vorhandenen ESG-Zertifizierung der Immobilie, den Mieter zu einer möglichst nachhaltigen Nutzung und den Vermieter zu einer möglichst nachhaltigen Bewirtschaftung der Immobilie veranlassen soll. Inhalte eines solchen Mietvertrags können beispielsweise die Förderung der Nutzung nachhaltiger Energiequellen, Vorschläge zur Einsparung von Energie und Wasser sowie der Reduzierung von Abfällen und die Durchführung eines kontinuierlichen Energie-Monitorings zur Identifizierung von Optimierungspotenzialen sein. Der Gestaltung beziehungsweise Umsetzung von Verträgen kommt nicht nur im Kontext der ESG-konformen Ausrichtung einer Immobilie eine wichtige Rolle zu, sondern auch bei der Wertschöpfung.

Um das volle Renditepotenzial einer Immobilie ausschöpfen zu können, muss ein effizientes Vertragsmanagement gewährleistet sein. Nach Übernahme eines Asset-Management-Mandats optimieren die Experten von DERECO in Zusammenarbeit mit dem jeweiligen Property Manager die bereits bestehenden Mietverträge dort, wo es notwendig und möglich ist.

Sonia Pezzotta: „Konsequente Digitalisierung und künftig auch KI-gestützte Automatisierung verschlanken Prozesse. Im Rahmen des Contracting steigert DERECO die Rendite, indem Kosten für Facility Manager, Sicherheitsdienste und andere gebäudebezogene Dienstleistungen optimiert werden. Zugleich werden Risiken durch eine regelmäßige Fristenkontrolle, eine engmaschige Compliance-Überwachung und die Sicherstellung höchster Datenschutzstandards minimiert.“

30 Jahre Erfahrung im Immobilienmanagement

Die Asset Manager von DERECO entwickeln, überwachen und steuern die langfristige Wertschöpfungsstrategie für Immobilien und konzentrieren sich dabei in jeder Phase auf das Risikomanagement. Bereits vor dem Erwerb einer Immobilie können die Experten des Multi Family Office Mandanten dabei unterstützen, die neuesten Trends in bestimmten Sektoren (Büro, Einzelhandel, Logistik und so weiter) sowie die geografischen Nuancen eines Standorts zu verstehen und so eine optimale Kaufentscheidung zu treffen. Neben der Verbesserung der Mieteinnahmen, der Optimierung des Mietermix einer Immobilie und der Umsetzung von Wertschöpfungsplänen kann das Leistungspaket auch das Management des Verkaufsprozesses umfassen, um den größten potenziellen Wert für Anleger zu realisieren. DERECO ist seit mittlerweile 30 Jahren als Spezialist für Immobilieninvestments tätig. Neben Hochvermögenden und Single Family Offices stellt das Unternehmen seine Expertise auch institutionellen Investoren zur Verfügung und agiert hier als starker Partner mit einem breiten Branchennetzwerk.

Vor allem vor dem Hintergrund des sich vergrößernden Aufgabengebiets im Asset Management und den damit einhergehenden neuen Kompetenzen, die Marktteilnehmer mitbringen müssen, ist ein solcher Partner essenziell, um eine renditestarke Performance von Immobilien zu sichern.