So viel können Immobilieneigentümer durch eine kürzere Nutzungsdauer sparen

Immobilieneigentümer, die ihr Gebäude mit Gewinnerzielungsabsicht vermieten, haben gegenüber Eigentümern, die ihr Haus oder ihre Wohnung für eigene Wohnzwecke nutzen, einen entscheidenden Vorteil: Sie können die Anschaffungskosten für das Gebäude über einen bestimmten Zeitraum abschreiben. Durch die Abschreibung wird die Steuerlast reduziert, sodass Vermieter weniger Steuern zahlen müssen und einen größeren Cashflow haben, der zum Unterhalt der Immobilie genutzt werden kann.

Der Nachteil: Die sogenannte Absetzung für Abnutzung, kurz AfA, kann nicht auf einen Schlag erfolgen. Stattdessen werden die Anschaffungskosten für die meisten Immobilien, die derzeit existieren, gemäß Einkommensteuergesetz über 50 Jahre abgeschrieben. Daraus ergibt sich ein AfA-Satz von zwei Prozent pro Jahr. Das heißt, es können jährlich zwei Prozent der Anschaffungskosten – egal ob Kaufpreis oder Baukosten – abgeschrieben werden.

Im Sinne der Steuergerechtigkeit hat der Bundesfinanzhof jedoch geurteilt, dass sich Vermieter nicht mit der typisierten Abschreibung zufriedengeben müssen, wenn die Restnutzungsdauer ihrer Immobilie tatsächlich kürzer ist, als vom Gesetzgeber pauschaliert.

Damit das Finanzamt eine kürzere Nutzungsdauer und somit höhere Abschreibung anerkennt, muss der Immobilieneigentümer stichhaltig nachweisen, dass sein Gebäude nicht mehr über 50 Jahre zur Einkommensgenerierung genutzt werden kann. In der Regel fordern die Ämter dafür ein Gutachten von einem unabhängigen Sachverständigen ein.

Hohes Steuersparpotenzial durch kürzere Restnutzungsdauer

Ein solches Gutachten ist zunächst einmal mit Kosten verbunden und schreckt deshalb manchen Eigentümer ab. Dabei fällt das Einsparpotenzial oft beträchtlich aus.

Ein Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus aus dem Baujahr 1965 wird zu einem Gebäudewert von 800.000 Euro erworben. Der Käufer kann es über 50 Jahre lang abschreiben. Also 16.000 Euro pro Jahr. Tatsächlich beträgt die Restnutzungsdauer auf Grund wirtschaftlicher Überalterung jedoch nur noch 30 Jahre. Entsprechend können vom ersten Jahr an 26.666,67 Euro jährlich steuerlich geltend gemacht werden.

Wie hoch das individuelle Steuersparpotenzial ist, kann mit dem AfA-Rechner von nutzungsdauer.com ermittelt werden. Nach Angabe der Grunddaten der Immobilie werden sowohl die gesetzliche als auch die individuelle Abschreibungshöhe pro Jahr ermittelt. Dabei können über einen Schieberegler verschiedene Restnutzungsjahre ausprobiert werden und sich so die potenzielle Ersparnis prognostizieren lassen.

Neben dem AfA-Rechner bietet das Gutachterteam von nutzungsdauer.com Vermietern eine kostenfreie Ersteinschätzung. Dafür werden die Immobiliendaten von einem Experten analysiert, der eine fundierte Erfolgsprognose stellt. Nur wenn diese Prognose positiv ist, sich die Nutzungsdauer also höchstwahrscheinlich verkürzen lässt, sollte ein professionelles Gutachten in Auftrag gegeben werden.

Nutzungsdauer-Gutachten ohne Kostenrisiko

Die Erfolgsprüfung ist Service und Absicherung zugleich. Denn nutzungsdauer.com gewährt seinen Kunden sowohl eine Geld-zurück-Garantie als auch eine Rechtsschutzversicherung. Wer nach positiver Ersteinschätzung ein Gutachten beauftragt, geht somit keinerlei Kostenrisiko ein. Wird das Gutachten vom Finanzamt wider Erwarten abgelehnt, legen die Gutachter gemeinsam mit einer Steuerkanzlei Widerspruch ein und bestreiten im Zweifel sogar den Klageweg – ohne dass Kosten für den Kunden entstehen. Ist das nicht erfolgreich, wird das Gutachterhonorar erstattet.